Abkehr vom strengen Ausschließlichkeitsgebot
Das Fondsstandortgesetz (FoStoG) wurde am 28. Mai 2021 im Bundesrat beschlossen. Enthalten sind praxisrelevante Änderungen bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung für Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Zukünftig soll für Nebentätigkeiten eine Unschädlichkeitsschwelle von 5 % der Einnahmen aus der Grundbesitzüberlassung gelten. Nach der Gesetzesbegründung – BT-Drs. 19/28868, S. 151 – fallen unter diese Tätigkeiten auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen.
Aktuelle Rechtslage
Grundstücksunternehmen verlieren nach heutiger Rechtslage den Anspruch auf die erweiterte Kürzung, wenn sie neben begünstigten Tätigkeiten auch andere gewerbliche Tätigkeiten ausüben oder z. B. Mieteinnahmen aus der Überlassung von Betriebsvorrichtungen erzielen, die keinen funktionalen Zusammenhang mit dem vermieteten Grundstück aufweisen. Dabei kommt es auf den Umfang dieser Tätigkeiten nicht an. Aufgrund dessen mussten bisher sämtliche beweglichen Gegenstände und Betriebsvorrichtungen einer Gewerbeimmobilie identifiziert und gegebenenfalls separat durch eine Betriebsvorrichtungsgesellschaft vermietet werden.
Beschlossene Gesetzesänderung
Zukünftig soll für Nebentätigkeiten eine Unschädlichkeitsschwelle von 5 % der Einnahmen aus der Grundbesitzüberlassung gelten. Die Gesetzesbegründung – BT-Drs. 19/28868, S. 151 –stellt klar, dass unter diese Tätigkeiten auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen fällt. Diese Änderungen sollen erstmals für den Erhebungszeitraum 2021 gelten.
Bedeutung der bevorstehenden Gesetzänderung
Künftig steht die vormals grundsätzlich kürzungsschädliche Tätigkeit, wie z.B. die Mitvermietung von beweglichen Gegenständen und Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung gewerblicher Dienstleistungen, soweit sie sich dem zulässigen Rahmen von 5 % bewegt, der erweiterten Kürzung für das Grundstücksunternehmen nicht mehr entgegen.
Die Einnahmen aus den Nebentätigkeiten unterliegen jedoch nicht der Kürzung. Diese bleiben gewerbesteuerpflichtig. Die Vergütung für die über die eigentliche Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz hinausgehenden Tätigkeiten ist gesondert zu ermitteln und bzgl. der Einhaltung der Prozentgrenze zu dokumentieren.
Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist zu berücksichtigen, dass die Mitveräußerung der Betriebsvorrichtungen nicht begünstigt ist. Betriebsvorrichtungen sind nach dem Gesetzeswortlaut („aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern“) nur im Falle der Mitvermietung unschädlich.