Gutachten oder Kaufpreis? BFH stoppt die pauschale Ablehnung beim Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Wert einer Immobilie typisiert festgestellt. Liegt er über dem tatsächlichen Verkehrswert, muss der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert selbst nachweisen. Doch was gilt, wenn die Immobilie nach dem Erbfall teurer verkauft wird, als das Gutachten ausweist? Der BFH hat dazu klare Grenzen gezogen, ohne den Streit abschließend zu entscheiden.
Der Rahmen: § 198 BewG
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Der Gesetzgeber nennt dafür zwei Wege:
- das Gutachten, etwa des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten bzw. zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG), und
- den Kaufpreis, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind (§ 198 Abs. 3 BewG).
Der Fall
Der Erblasser starb im Mai 2020. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke. Im Juli 2020 legte der Erbe Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, der im Ertragswertverfahren insgesamt 515.000 € (210.000 € und 305.000 €) ermittelte. Das Finanzamt stellte Grundbesitzwerte von insgesamt 695.840 (290.834 € und 405.006 €) fest. Im Februar 2021, rund neun Monate nach dem Stichtag, verkaufte der Erbe beide Grundstücke für insgesamt 900.000 € (380.000 € und 520.000 €).
Das Finanzamt berücksichtigte die Gutachten nicht, weil der Kaufpreis höher lag. Das FG Düsseldorf wies die Klage ab und stimmte damit der Auffassung des Finanzamtes zu. Es ging dabei davon aus, dass die Gutachten grundsätzlich ordnungsgemäß erstellt waren. Der Kaufpreis stehe der Übernahme der Gutachtenwerte aber entgegen.
Was der BFH entschieden hat
Der BFH hat auf die Nichtzulassungsbeschwerde das Urteil aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen (§ 116 Abs. 6 FGO). Das FG habe bei der Beweiswürdigung weder das Gesamtergebnis des Verfahrens berücksichtigt noch den Sachverhalt hinreichend aufgeklärt (§ 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO). Drei Aussagen tragen die Entscheidung:
1. Ein ordnungsgemäßes Gutachten ist regelmäßig geeignet. Ein Sachverständigengutachten ist zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde.
2. Das FG muss sich inhaltlich mit dem Gutachten befassen. Es hat die Gutachten auf Plausibilität und Einhaltung der Bewertungsvorschriften zu prüfen. Will es den Abschlägen für festgestellte Mängel nicht folgen, muss es sich im Einzelnen mit der Auffassung des Sachverständigen auseinandersetzen und seine abweichende Sicht begründen. Das FG hatte keine Stellung dazu bezogen, warum die konkret festgestellten Mängel nicht zu berücksichtigen seien. Eine rein pauschale Ablehnung genügt nicht.
3. § 198 Abs. 3 BewG wirkt nur in eine Richtung. Die Kaufpreisregel gilt nach ihrem klaren Wortlaut nur für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ein höherer als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG festgestellte Wert kann aufgrund zeitnaher Kaufpreise nicht angesetzt werden. Da der Kaufpreis hier gerade nicht einen niedrigeren Wert belegte, konnte er die Gutachten nicht pauschal verdrängen.
Wichtige Klarstellung: Die Kaufpreisregel wirkt nur in eine Richtung
Der BFH formuliert den Anwendungsbereich des § 198 Abs. 3 BewG ausdrücklich. Die Vorschrift gilt nach ihrem klaren Wortlaut nur für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts:
„Ein höherer als der nach §§ 179, 182 bis 196 BewG festgestellte Wert kann aufgrund zeitnaher Kaufpreise nicht angesetzt werden (vgl. Mannek in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, § 198 BewG Rz 54.5).“
Die Kaufpreisregel ist damit ein Instrument des Steuerpflichtigen. Sie ist kein Hebel der Finanzverwaltung. Im Streitfall war das besonders deutlich: Der Kaufpreis lag über den festgestellten Grundbesitzwerten.
Die Klarstellung hat über den Einzelfall hinaus Bedeutung. Sie besagt:
- Der Kaufpreis bleibt ein Beweismittel zugunsten des Steuerpflichtigen für einen niedrigeren Wert.
- Die Finanzverwaltung kann sich auf einen späteren Verkauf nicht stützen, um einen höheren als den typisiert festgestellten Wert anzusetzen.
- In beide Richtungen bleibt es bei der konkreten Beweiswürdigung, aber die Anwendungsmöglichkeit des § 198 Abs. 3 BewG ist rechtlich auf eine Richtung begrenzt.
Was der Beschluss nicht sagt
Der Beschluss ist kein Durchbruch in der Sache. Das FG Düsseldorf muss im zweiten Rechtsgang neu entscheiden. Es kann die Gutachten nach inhaltlicher Prüfung weiterhin ganz oder teilweise für nicht überzeugend halten. Der Steuerpflichtige gewinnt eine ordentliche Prüfung, aber noch keinen niedrigeren Wert.
Der Beschluss betrifft außerdem ein Gutachten, dessen ordnungsgemäße Erstellung nicht im Streit stand. Wer ein mangelhaftes oder methodisch angreifbares Gutachten vorlegt, kann sich nicht auf ihn stützen. Und er behandelt nicht abschließend, wie ein höherer Kaufpreis in der Beweiswürdigung im Einzelfall zu gewichten ist.
Konsequenzen für die Beratung
Die Qualität des Gutachtens bleibt entscheidend. Die Prüfungspflicht des FG setzt am Inhalt des Gutachtens an. Befund, Kostenansatz und Bezug zum Stichtag sollten für jede wertmindernde Position erkennbar sein, damit sich das Gericht damit auseinandersetzen muss. Mängel und Abschläge müssen nachvollziehbar hergeleitet sein.
Verfahrensrechtlich denken. Der Fall wurde über eine Verfahrensrüge gewonnen: unzureichende Sachaufklärung und Nichtberücksichtigung des Gesamtergebnisses. Das ist ein Hebel, wenn ein Gutachten pauschal abgelehnt wird.
Ausblick
Der zweite Rechtsgang vor dem FG Düsseldorf wird zeigen, wie sich das Gutachten bei inhaltlicher Prüfung schlägt. Es liegt nahe, dass Streitigkeiten künftig stärker um die Qualität der Herleitung geführt werden, also um Mängelkatalog, Kostenansätze und Abschläge. Das nützt gut dokumentierten Gutachten und erhöht den Druck auf schwach begründete.
Fazit
Der BFH verhindert, dass ein ordnungsgemäßes Gutachten allein wegen eines höheren späteren Kaufpreises ungeprüft beiseitegelegt wird. Zugleich bleibt § 198 Abs. 3 BewG ein Instrument zum Nachweis eines niedrigeren Werts und kein Hebel für höhere Ansätze. Ob das Gutachten am Ende trägt, entscheidet die inhaltliche Prüfung.
BFH, Beschluss vom 04.08.2026 – II B 87/25, ECLI:DE:BFH:2026:B.040826.IIB87.25.0 (Vorinstanz: FG Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025 – 11 K 2562/22 BG)
