Entfristung des § 24 GrEStG
Mit der Entfristung des § 24 GrEStG hat der Gesetzgeber eine der bedeutendsten Unsicherheiten beseitigt, die das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) für das Grunderwerbsteuerrecht mit sich gebracht hat.
Die zunächst bis zum 31.12.2026 befristete grunderwerbsteuerliche Gesamthandsfiktion wird dauerhaft fortgeführt. Damit bleiben die Begünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG auch künftig anwendbar.
Für die Praxis bedeutet dies vor allem eines: Die vielfach diskutierte „Deadline“ zum 31.12.2026 entfällt.
Ausgangspunkt: Das MoPeG und das Ende des Gesamthandsprinzips
Mit Inkrafttreten des MoPeG zum 01.01.2024 wurde das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip abgeschafft.
Personengesellschaften sind seitdem selbst Träger von Rechten und Pflichten; das Gesellschaftsvermögen ist nicht länger gesamthänderisch den Gesellschaftern zugeordnet.
Diese zivilrechtliche Neuausrichtung kollidierte jedoch mit dem Grunderwerbsteuerrecht.
Denn die Steuervergünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG knüpfen ihrem Wortlaut nach an Grundstücksübertragungen zwischen einer „Gesamthand“ und ihren Gesellschaftern an.
Ohne gesetzgeberisches Eingreifen hätte dies dazu führen können, dass die Vorschriften ab dem 01.01.2027 faktisch leerlaufen.
Betroffen gewesen wären insbesondere:
- Einbringungen von Grundstücken in Personengesellschaften,
- Ausgliederungen von Immobilien auf Gesellschafterebene,
- Umstrukturierungen innerhalb von Familiengesellschaften,
- konzerninterne Restrukturierungen sowie
- die Neuordnung bestehender Immobilienportfolios.
Die Lösung: Die grunderwerbsteuerliche Gesamthandsfiktion
Mit § 24 GrEStG hat der Gesetzgeber eine eigenständige grunderwerbsteuerliche Fiktion geschaffen.
Danach gelten rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand und ihre Vermögen als Gesamthandsvermögen.
Die Norm entkoppelt damit bewusst das Grunderwerbsteuerrecht vom reformierten Zivilrecht.
Die bisherige Befristung bis zum 31.12.2026 beruhte auf der Annahme, dass das Grunderwerbsteuerrecht in Bezug auf Personengesellschaften grundlegend reformiert werden könnte.
Eine solche Reform ist bislang jedoch ausgeblieben.
Mit der nun beschlossenen Entfristung schafft der Gesetzgeber dauerhaft Klarheit.
Warum die Entfristung so wichtig ist
Die Begünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG zählen zu den zentralen Strukturierungsvorschriften im Immobilienbereich.
Sie ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerfreie Übertragungen:
- von einem Gesellschafter auf eine Personengesellschaft,
- von einer Personengesellschaft auf einen Gesellschafter sowie
- zwischen beteiligungsidentischen oder beteiligungsähnlichen Personengesellschaften.
Die Entfristung des § 24 GrEStG verhindert, dass Restrukturierungen allein aus Sorge vor dem Auslaufen der Übergangsregelung vorgezogen werden mussten.
Unternehmen und Familiengesellschaften gewinnen dadurch:
- langfristige Planungssicherheit,
- mehr Flexibilität bei Nachfolgegestaltungen,
- höhere Transaktionssicherheit bei Immobilienumstrukturierungen und
- mehr Zeit für die sorgfältige Umsetzung komplexer Restrukturierungsmaßnahmen.
Entwarnung nur teilweise: Die bekannten Fallstricke bleiben
Die Entfristung des § 24 GrEStG führt nicht zu einer Ausweitung der Begünstigungen.
Insbesondere bleiben die materiellen Voraussetzungen der §§ 5 und 6 GrEStG unverändert bestehen.
Zu beachten sind weiterhin insbesondere:
- die Vor- und Nachbehaltensfristen,
- die quotale Kürzung der Begünstigung,
- die Beteiligungsidentität bei mehrstufigen Strukturen,
- Sperrwirkungen aufgrund nachgelagerter Anteilsübertragungen sowie
- Wechselwirkungen mit den Ergänzungstatbeständen der §§ 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG.
Gerade in mehrstufigen Restrukturierungen sind diese Vorschriften sorgfältig aufeinander abzustimmen.
Auch künftig gilt: Eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung nach §§ 5 oder 6 GrEStG schließt nicht aus, dass parallel andere grunderwerbsteuerliche Tatbestände ausgelöst werden.
Besondere Aufmerksamkeit erfordern daher insbesondere:
- konzerninterne Umstrukturierungen,
- Anwachsungs- und Einbringungsmodelle,
- Share Deals mit Immobilienbezug,
- Joint-Venture-Strukturen sowie
- vorweggenommene Nachfolgelösungen.
Fazit
Mit der Entfristung des § 24 GrEStG setzt der Gesetzgeber ein wichtiges Signal für die Praxis.
Die Abschaffung des zivilrechtlichen Gesamthandsprinzips durch das MoPeG führt damit nicht zu einem faktischen Wegfall bewährter grunderwerbsteuerlicher Begünstigungen.
Die Entscheidung beseitigt eine erhebliche Rechtsunsicherheit und schafft die notwendige Grundlage für langfristige Investitions- und Strukturierungsentscheidungen im Immobilienbereich.
Gleichzeitig bleibt es dabei: Die grunderwerbsteuerlichen Begünstigungen der §§ 5 und 6 GrEStG sind komplex und fehleranfällig. Die dauerhafte Fortgeltung des § 24 GrEStG schafft Rechtssicherheit – ersetzt aber nicht die sorgfältige steuerliche Planung im Einzelfall.
Fundstellen: BT-Drs. 21/6002 und BT-Drs. 21/6392.