BMF vom 10.05.2021
Der BFH hat im Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19 BStBl. 2021 II Seite 372 zur Arbeitshilfe des BMF Stellung genommen und dabei einzelne Punkte kritisiert. Die Finanzverwaltung stellte nun eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zur Verfügung, Arbeitshilfe des BMF vom 10.05.2021.
Während die Kaufpreisaufteilung in den vorhergehenden BMF-Schreiben auf dem Sachwertverfahren beruhte, erfolgt die Aufteilung des Kaufpreises auf den rechtlichen Grundlagen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wie gewohnt, kann auf der Seite des Bundesfinanzministeriums eine entsprechende Berechnungsliste im Excel-Format heruntergeladen werden. Für die einzelnen Bundesländer kann dort auch der Verweis zu Gutachterausschüssen bzw. Bodenrichtwerten und Vergleichswerten abgefragt werden.
Unabhängig davon bleibt natürlich die Möglichkeit, bei „nicht gewünschten Ergebnissen“ ein Wertgutachten bzw. einen öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen zu beauftragen.
Praktikerhinweis:
Empfehlenswert ist, eine Wertermittlung für Gebäude und Grund und Boden bereits im Kaufvertrag aufzunehmen. Sollte dieser wirtschaftlich vertretbar sein, ist er auch für die Kaufpreisaufteilung maßgeblich.
Nach der Rechtsprechung des BFH vom 16.09.2015 (9 R 12/14) ist einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung von Grundstücken und Gebäude jedoch nicht zu folgen, sofern sie nur zum Schein getroffen wurde, einen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und damit wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Sollte keine Aufteilung im Kaufvertrag vorgenommen sein, ist der Anteil Grund und Boden und Gebäude zu schätzen. Schätzungsgrundlagen können folgende Bewertungsverfahren darstellen:
- Immobilienwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Arbeitshilfe BMF (nicht bindend)
- Wertgutachten (im Zweifel auf Gerichtsebene anzuwenden).